Когда человек желает купить себе квартиру перед ним всегда встает вопрос о правовой чистоте квартиры. Однако встречаются ситуации, когда по бумагам квартира чистая, но новый собственник рискует обзавестись нежелательными жильцами. Например, задолго до оформления сделки купли-продажи, в квартире проживал гражданин, приговоренный к отбыванию наказания в местах лишения свободы. Может ли он, освободившись из колонии, претендовать на право проживания?
В случае осуждения гражданина к лишению свободы или принудительным работам на основании вступившего в законную силу приговора суда этот гражданин снимается с регистрационного учета по месту жительства (ст. 7 Закона № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации») и регистрируется по месту пребывания в исправительном учреждении в момент прибытия в это учреждение (ст. 5 Закона № 5242-I). После освобождения и выбытия из исправительного учреждения гражданин с регистрационного учета по месту пребывания снимается.
Следует отметить, что место пребывания в отличие от места жительства является местом, где гражданин проживает временно (ст. 2 Закона № 5242-I).
Предположим, что осужденный к лишению свободы проживал в квартире по месту своей постоянной регистрации на правах члена семьи собственника и соответственно имел право пользования данной квартирой, не ограниченное законом никакими сроками (ч. 1, 2 ст. 31 ЖК РФ). Выбытие гражданина из данного жилого помещения в исправительное учреждение для отбывания наказания и снятие с регистрационного учета не влияют на имеющееся у него право пользования, поскольку регистрация по месту жительства или месту пребывания является лишь формой учета граждан и права пользования жилым помещением не порождает.
Следовательно, по общему правилу гражданин, отбывший наказание и освободившийся из мест лишения свободы, вправе продолжить пользоваться жилым помещением и вновь зарегистрироваться по месту жительства.
Тем не менее, как следует из вопроса, в то время, пока гражданин находился в местах лишения свободы, собственник квартиры, действуя в соответствии с требованиями закона, продал ее третьим лицам (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Закон не возлагает на собственника жилого помещения обязанности получать согласие на реализацию принадлежащей ему квартиры у проживающих там членов своей семьи, не являющихся собственниками. При этом переход права собственности на жилое помещение к третьему лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Таким образом, после заключения договора купли-продажи право пользования жилым помещением для члена семьи собственника этого жилого помещения, в рассматриваемом случае – лица, отбывающего наказание, прекратилось. Следовательно, нет оснований для регистрации этого гражданина по месту жительства в проданной третьим лицам квартире.
Обращаем ваше внимание на то, что, если гражданин, отбывающий наказание, проживал в квартире, от приватизации которой отказался в пользу членов своей семьи, положения п. 2 ст. 292 ГК РФ к нему применены быть не могут, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), гражданин исходил из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу.
Подробнее - в газете "Юрист пенсионеру" №12, 2016
